Taubaté quer repovoar o Centro. O comércio da região já está mostrando por quê

Em 2025, pela primeira vez desde 2018, fechou mais comércio do que abriu no Centro de Taubaté. A Prefeitura enviou à Câmara um projeto de lei que revisa o uso do solo na região justamente para reverter esse quadro. O Radar cruzou o texto do projeto com o perfil territorial do Centro e com a pesquisa internacional sobre o tema.

O que o projeto de lei muda no Centro?

A Prefeitura de Taubaté enviou à Câmara Municipal, em 11 de agosto de 2026, o Projeto de Lei Complementar nº 14/2026 (Mensagem nº 46/2026, protocolo 3940, processo legislativo 3765/2026), que altera pontos da Lei Complementar nº 412/2017, o Plano Diretor Físico do Município. O próprio texto do Executivo é explícito: não é a revisão geral do Plano Diretor, prevista só para 2027, é um recorte específico. A mensagem organiza a proposta em três eixos, não quatro como uma leitura anterior desta análise havia registrado com base só em cobertura jornalística: requalificação da região central, criação de "Corredores de Bairro" em vias estruturais de outros bairros da cidade, e alterações no procedimento do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Este artigo trata do primeiro eixo; o segundo, que libera comércio e pequena indústria em 148 vias fora do Centro, é tema de uma análise à parte da série Taubaté, Bairro a Bairro.

Sobre o Centro especificamente, o projeto cria as "Áreas Especiais de Requalificação do Centro", fundindo três zonas que já existiam desde 2017 (Território de Cultura e Memória do Centro, Zona de Adensamento Preferencial e Zona Especial de Planejamento Urbano) num regime único. As mudanças concretas: dispensa das vagas de estacionamento obrigatórias e isenção da outorga onerosa do direito de construir, calçada com faixa livre de pedestre de no mínimo 1,5 metro, e o gabarito de altura permitido sobe de 4 para 8 pavimentos. A secretária de Planejamento e Habitação, Marcela Franco, resumiu a lógica por trás do fim da vaga obrigatória: "a intenção principal é que o mercado avalie qual é a melhor proposta". Em troca dos novos benefícios, o empreendedor recolhe três contrapartidas financeiras distintas, não uma só: 7 UFMT (Unidade Fiscal do Município de Taubaté) por metro linear de testada do imóvel para requalificar calçada, até 1,5% do valor da obra para financiar drenagem urbana (a taxa de permeabilidade mínima do solo cai nessa área) e até 1,5% do valor da obra para preservação do patrimônio cultural.

O esvaziamento comercial aparece no dado?

Aparece, e de um jeito mais direto do que o perfil demográfico do bairro. Cruzando data de abertura e de fechamento de empresa (Receita Federal, nível de estabelecimento) só para comércio (CNAE 45, 46 e 47, veículos, atacado e varejo) no Centro, o saldo entre 2021 e 2024 foi sempre positivo. Em 2025, o saldo virou negativo pela primeira vez desde 2018.

O projeto resolve a falta de rampa no Centro?

Em parte, e com uma condição que muda o alcance da resposta. O texto integral do PLC 14/2026 exige rampa acessível em toda calçada nova ou requalificada dentro das Áreas Especiais de Requalificação do Centro, inclusive nas travessias de pedestres (Art. 262, §§ 3º e 4º), o que corrige uma leitura anterior desta análise, publicada sem acesso ao texto oficial do projeto, que apontava ausência do tema. A ressalva que fica: essa obrigação vale para calçada nova ou reformada, não para o estoque que já existe hoje. No Centro, a cobertura de rampa está em 65,0%, acima da média municipal (18,1%), mas ainda assim um em cada três pontos segue sem rampa, justamente na região da cidade com a maior concentração de idoso (31,8% da população do Centro, contra 17,6% na média municipal). Pelo próprio texto do projeto (Art. 262, § 12), a requalificação da calçada existente depende de planejamento conjunto entre a Secretaria de Planejamento Urbano e Habitação e a Secretaria de Mobilidade Urbana, custeada pela contrapartida de novos empreendimentos, não de uma obra pública abrangente com prazo definido para cobrir o terço que falta hoje.

O arquiteto e urbanista Flávio Brant Mourão, ouvido durante o debate público do Plano Diretor, alertou para um risco relacionado: atrair morador para uma região sem infraestrutura correspondente já pronta (saneamento, gás, rede elétrica). "Eu não saio colocando as pessoas, eu não vou conseguir atrair pessoas sem a devida infraestrutura", afirmou. Nesses três itens específicos, o dado do Centro é mais favorável do que o alerta geral sugere: pavimentação, iluminação e calçada já estão praticamente completas ali (entre 99,6% e 100%). A rampa é a exceção que o dado isola.

Repovoar o Centro de fato aumenta venda?

É a pergunta que sustenta o projeto, e a pesquisa disponível responde com um sim condicionado, não um sim garantido. Há evidência internacional real de que densidade residencial no centro sustenta comércio: em Pittsburgh, cerca de 8.400 novos moradores em dez anos passaram a sustentar novo restaurante, varejo e serviço na região central; em Phoenix, o aumento de densidade residencial é descrito como catalisador direto de demanda por comércio de rua. Um estudo com as 45 maiores economias urbanas dos Estados Unidos encontrou correlação forte (R² de 0,57) entre população residente no centro e participação do emprego ali, sugerindo que morador reforça a atividade econômica em vez de competir com ela. No Brasil, uma pesquisa da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas com o SPC encontrou que 77% dos consumidores compram perto de casa, o que dá base ao raciocínio de que morador vira cliente.

Em que pé está a tramitação do projeto?

O projeto tramita desde 11 de agosto de 2026 e ainda não tem data de votação em plenário. Antes de chegar à Câmara, passou por três audiências públicas do Executivo (5 de maio, 22 de maio e 7 de julho de 2026) e foi analisado pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Artístico, Urbanístico, Arqueológico e Arquitetônico. A própria mensagem do Executivo credita a origem da proposta à atuação da vereadora Zelinda Pastora, autora do requerimento que pediu, em 2025, a primeira audiência pública sobre o tema.

Em setembro de 2026, o Ministério Público de Taubaté recomendou à Prefeitura e aos vereadores que o projeto não seja votado antes da conclusão de uma instrução técnica multidisciplinar, motivado por questionamentos do próprio Conselho de Patrimônio sobre os estudos que embasam os novos parâmetros urbanísticos. No dia 15 de setembro, a Câmara rejeitou um requerimento da oposição por uma nova audiência pública sobre o tema. Até a data desta atualização, o desfecho da instrução técnica e a data de votação seguem em aberto.

O que os dados sustentam, e o que ainda não permitem saber

Os dados sustentam que o diagnóstico de esvaziamento do projeto de lei tem lastro real e recente: o Centro fechou mais comércio do que abriu em 2025 pela primeira vez desde 2018, num ano em que a cidade inteira cresceu no saldo comercial. Sustentam também que a base para essa reversão existe: infraestrutura básica pronta na maior parte do Centro, renda média já acima da cidade, e evidência internacional de que densidade residencial e comércio se reforçam, não competem.

Não sustentam, porque nenhuma fonte disponível permite afirmar isso, que o fim da vaga obrigatória e o aumento da taxa de ocupação, isoladamente, revertam esse quadro. A pesquisa é consistente em um ponto: funciona quando renda, viabilidade econômica do investimento e infraestrutura de acesso (a rampa que falta em um terço do Centro é o exemplo mais concreto aqui) caminham junto com a mudança de zoneamento, não quando a lei muda sozinha.

Fonte: perfil territorial do Centro extraído de perfil_nome_popular (Censo 2022/IBGE, malha CNEFE/IBGE e cadastro de empresa ativa da Receita Federal, consulta em 14/09/2026). Abertura e fechamento de comércio calculados a partir de microdado de estabelecimento da Receita Federal (data de início de atividade, data e motivo de situação cadastral), filtrado para CNAE divisão 45, 46 e 47 e bairro declarado "Centro", consulta em 14/09/2026. O ano de 2015 foi excluído da comparação histórica por apresentar saldo fortemente negativo tanto no Centro quanto na cidade inteira, padrão consistente com baixa de ofício administrativa da Receita Federal, não com fechamento real de comércio naquele ano. Atualização de 17/09/2026: texto integral do Projeto de Lei Complementar nº 14/2026 (Mensagem nº 46/2026, protocolo 3940, processo legislativo 3765/2026), com os três anexos, consultado na íntegra no Processo Legislativo Eletrônico da Câmara Municipal de Taubaté — substitui a versão anterior desta análise, que tinha sido escrita sem acesso ao texto oficial do projeto e por isso continha uma imprecisão sobre o número de eixos da proposta e sobre a ausência de exigência de rampa, ambas corrigidas nesta atualização. Situação da tramitação (audiências públicas, manifestação do Ministério Público, rejeição de pedido de nova audiência pública) consultada em cobertura jornalística (OVALE/sampi.net.br, T7News) em 17/09/2026. A renda média municipal citada nesta análise (R$ 3.642) vem de uma consulta a perfil_nome_popular específica para o comparativo do Centro em 14/09/2026; outra análise da série Taubaté, Bairro a Bairro, calcula a média ponderada da cidade em R$ 3.569,43 a partir de perfil_localidades_cnefe_taubate.parquet — a pequena diferença reflete filtro e método de agregação distintos entre as duas consultas, ainda não reconciliados numa métrica única. Antes da opinião, os dados. — Radar Taubaté